À l’approche imminente du mois de juillet, vous avez ou vous vous apprêtez peut-être à signer une promesse d’achat pour votre future maison. Si cette promesse est conditionnelle à l’obtention d’un emprunt hypothécaire, connaissez-vous l’étendue de votre obligation quant à la recherche de financement? 

sneaker Dart femmes low SE Sock toile Wmns Nike L’obligation de recherche de financement du promettant-acheteur 

Aux termes d’une promesse d’achat conditionnelle à l’octroi d’un prêt, le promettant-acheteur a une obligation de moyen, c’est-à-dire une obligation d’effectuer toutes les démarches nécessaires en vue d’obtenir son financement. 

Voici quelques conseils tirés des enseignements de la Cour d’appel pour vous permettre de comprendre en quoi cela consiste :

1. Entreprendre des démarches concrètes, de manière assidue et continue 

Pour satisfaire à son obligation, le promettant-acheteur doit déployer de réels efforts, sérieux et soutenus. L’obtention du financement n’est donc pas exigée, mais si ses démarches échouent, le promettant-acheteur doit être en mesure de démontrer qu’il n’a pas obtenu d’emprunt malgré avoir fait preuve de diligence, généralement après avoir essuyé plus d’un refus auprès de différents prêteurs potentiels.

2. Adopter une attitude proactive et non attentiste 

sneaker SE femmes Nike Sock Wmns low toile Dart Une attitude proactive est requise. Si l’échec est attribuable à son attitude passive, à sa négligence ou à son manque de sérieux, le promettant-acheteur ne respecte pas son engagement envers le promettant-vendeur.

3. Agir de bonne foi 

Cela va de soi, mais mérite d’être souligné puisqu’il ne s’agit pas d’un élément purement subjectif, comme certains pourraient le croire. En effet, aux yeux de la loi, l’exigence d’agir de bonne foi n’équivaut pas simplement à l’absence de mauvaise foi. Une personne peut être bien intentionnée et contrevenir tout de même aux exigences de la bonne foi en enfreignant des normes de comportement objectives généralement admises dans notre société. Ainsi, la bonne foi subjective ne suffit pas pour le libérer le promettant-acheteur de son obligation contractuelle et de la responsabilité qui en découle. 

Illustration 

Une décision rendue le 31 mai 20181 par la Cour d’appel illustre bien tout ce qui précède. Dans cette affaire, la Cour supérieure avait conclu que les promettant-acheteurs n’avaient pas respecté la disposition de la promesse d’achat par laquelle ils s’engageaient « à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires » pour obtenir leur emprunt hypothécaire. Il s’agit d’ailleurs du libellé contenu au formulaire standard de promesse d’achat de l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). 

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En l’occurrence, les promettant-acheteurs n’avaient fait que deux demandes de crédit. La première avait été faite auprès d’une banque sénégalaise qui ne finance pas l’acquisition d’immeubles situés au Québec. La seconde demande avait été faite auprès d’une autre banque sénégalaise, uniquement au nom de l’un d’entre eux qui n’avait ni actif ni revenu, et qui était donc vouée à l’échec. La Cour supérieure avait condamné ces promettant-acheteurs à verser aux promettant-vendeurs des dommages-intérêts équivalents à la différence entre le prix prévu à la promesse d’achat et le prix pour lequel la maison a finalement été vendue à d’autres acquéreurs. 

La Cour d’appel est venue confirmer cette décision, estimant que la conduite des promettant-acheteurs avait été nettement insuffisante pour satisfaire à leurs obligations en matière de recherche de financement. 

femmes toile sneaker SE Wmns Sock low Nike Dart Remarques finales 

Lorsque nous signons une promesse d’achat pour un immeuble, nous envisageons de conclure l’une des transactions parmi les plus importantes de notre vie (pour la plupart d’entre nous). À ce titre, la Cour d’appel nous rappelle que les efforts déployés dans une recherche de financement doivent être à la hauteur de cet engagement. 

Wmns SE Dart low sneaker femmes toile Sock Nike Cela dit, le formulaire standard de promesse d’achat de l’OACIQ permet aux parties d’ajouter des déclarations et conditions particulières. Si les promettant-acheteurs ont des intentions qui sortent des sentiers battus, cela peut être l’occasion de préciser comment ils entendent obtenir le financement requis. Si les promettant-acheteurs sont d’accord, de telles clarifications pourraient limiter les risques juridiques. 

L’auteur souhaite remercier MmeBaskets Dance Femme Boot N30 Hub Hautes xtSAPxw Aude Berger, étudiante en droit, pour son aide dans la rédaction de cet article.

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1 Seck c. Tremblay, 2018 QCCA 887. Me Archambault a représenté avec succès les promettant-vendeurs en première instance comme devant la Cour d’appel.

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